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光大證券股份有限公司何緬南近期對(duì)萬(wàn)科A進(jìn)行研究并發(fā)布了研究報(bào)告《2022年中報(bào)點(diǎn)評(píng)：毛利率降幅邊際收窄，萬(wàn)物云上市蓄勢(shì)待發(fā)》，本報(bào)告對(duì)萬(wàn)科A給出買入評(píng)級(jí)，當(dāng)前股價(jià)為18.15元。

萬(wàn)科A(000002)　　事件：2022年8月30日，公司發(fā)布中報(bào)。22年H1，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2069.2億元，同比增長(zhǎng)23.8%；歸母凈利潤(rùn)122.2億元，同比增長(zhǎng)10.6%。點(diǎn)評(píng)：中期業(yè)績(jī)延續(xù)Q1良好增長(zhǎng)趨勢(shì)，財(cái)務(wù)與資金狀況穩(wěn)健，拿地結(jié)構(gòu)優(yōu)化，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展快速，萬(wàn)物云分拆上市進(jìn)程順暢，有望加大賦能內(nèi)部發(fā)展?！　?）營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng)，毛利率降幅邊際收窄。22年H1，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2069.2億元，同比增長(zhǎng)23.8%；綜合毛利率與扣除稅金及附加后毛利率分別為20.5%、16.4%，分別較21年H1降低2.5pct、1.8pct，降幅邊際收窄。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1788.8億元，同比增長(zhǎng)23.9%，結(jié)算毛利率為21.9%，扣除稅金及附加后毛利率為17.3%，毛利率表現(xiàn)逐步企穩(wěn)。同時(shí)，公司22年H1對(duì)合聯(lián)營(yíng)公司的投資收益為-2.8億，較21年H1減少24.8億元，合聯(lián)營(yíng)公司盈利水平承壓明顯。　　2）經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展較快。22年H1，公司物業(yè)服務(wù)板塊營(yíng)收為121.9億元，同比增長(zhǎng)42%，占總營(yíng)收比重為5.9%，22年7月萬(wàn)物云境外上市的申請(qǐng)已獲證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，發(fā)展有望提速；物流業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.6億元，同比增長(zhǎng)39.1%；租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14.8億元，同比增長(zhǎng)12.3%；商業(yè)業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目)營(yíng)業(yè)收入40.1億元，同比增長(zhǎng)10.4%?！　?）地產(chǎn)銷售短期承壓。22年H1，公司實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額2152.9億元，銷售面積1290.7萬(wàn)平米，同比分別下降39.3%、41.1%，其中，上海區(qū)域、南方區(qū)域、北京區(qū)域銷售金額占比分別為36.3%、22.1%、12.1%，核心區(qū)域銷售貢獻(xiàn)較大?！　?）拿地審慎，聚焦核心城市。22年H1，公司新增總土儲(chǔ)建面307.8萬(wàn)平米，總地價(jià)386.8億元，權(quán)益地價(jià)248.3億元，全口徑拿地銷售比為18%，其中，于一二線城市的拿地金額占比達(dá)95.6%，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。截至22年H1期末，公司在建及規(guī)劃中總土儲(chǔ)建面合計(jì)13722.8萬(wàn)平米，未來(lái)土儲(chǔ)充足?！　?）財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化。截至22年H1期末，公司凈負(fù)債率為35.5%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%，一年內(nèi)到期短債占比為22.4%，較21年H1下降9pct，目前銀行與直融渠道暢通，存量融資的綜合融資成本為4.08%?！　∮A(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：公司作為行業(yè)頭部房企，應(yīng)對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備充足，品牌成熟，拿地審慎，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展較快，財(cái)務(wù)管控穩(wěn)健?？紤]公司合聯(lián)營(yíng)公司投資收益減少等因素，小幅下調(diào)公司22-24年EPS預(yù)測(cè)為2.34元（下調(diào)0.8%）、2.82元（下調(diào)1.1%）、3.32元（下調(diào)2.2%），當(dāng)前A股股價(jià)對(duì)應(yīng)22-24年P(guān)E估值為7.8/6.4/5.5倍，維持“買入”評(píng)級(jí)?！　★L(fēng)險(xiǎn)提示：銷售與拿地不達(dá)預(yù)期，竣工與交付不達(dá)預(yù)期，市場(chǎng)下行超預(yù)期等風(fēng)險(xiǎn)。

證券之星數(shù)據(jù)中心根據(jù)近三年發(fā)布的研報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算，中金公司張宇研究員團(tuán)隊(duì)對(duì)該股研究較為深入，近三年預(yù)測(cè)準(zhǔn)確度均值為48.54%，其預(yù)測(cè)2022年度歸屬凈利潤(rùn)為盈利234.44億，根據(jù)現(xiàn)價(jià)換算的預(yù)測(cè)PE為8.99。

最新盈利預(yù)測(cè)明細(xì)如下：

該股最近90天內(nèi)共有25家機(jī)構(gòu)給出評(píng)級(jí)，買入評(píng)級(jí)22家，增持評(píng)級(jí)3家；過(guò)去90天內(nèi)機(jī)構(gòu)目標(biāo)均價(jià)為25.35。根據(jù)近五年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，證券之星估值分析工具顯示，萬(wàn)科Ａ（000002）行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力的護(hù)城河優(yōu)秀，盈利能力良好，營(yíng)收成長(zhǎng)性一般。財(cái)務(wù)可能有隱憂，須重點(diǎn)關(guān)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)包括：貨幣資金/總資產(chǎn)率、應(yīng)收賬款/利潤(rùn)率近3年增幅、存貨/營(yíng)收率。該股好公司指標(biāo)3星，好價(jià)格指標(biāo)4星，綜合指標(biāo)3.5星。（指標(biāo)僅供參考，指標(biāo)范圍：0 ~ 5星，最高5星）

標(biāo)簽： 光大證券