綠地控股萬億資產窘境：高周轉被指“犧牲質量換規(guī)模” 負債直逼萬億

總資產突破萬億大關，高負債率下標榜“追求產品質量”的綠地控股旗下多樓盤頻現質量投訴

2019年1月15日晚，綠地控股(600606.SH)發(fā)布公司2018年全年業(yè)績快報。報告顯示，公司2018年全年營業(yè)總收入3510億元，同比增長20.87%;總資產首次突破萬億元大關，達到10037億元，同比增長18%。同時，公告指出所載 2018年度主要財務數據為初步核算數據，未經會計師事務所審計，具體數據以公司2018年年度報告中披露的數據為準。(截至4月4日，綠地控股2018年年度報告未披露)

首次邁入“萬億”規(guī)模，但是綠地的“煩心事”卻很多。日前，有武漢綠地理想城業(yè)主向《投資者網》反映，武漢綠地國際理想城3期交房在即，但是收房時發(fā)現墻面大面積空鼓、地面沙化等存在諸多安全隱患問題，引發(fā)業(yè)主投訴。據悉，事情至今未能得到解決。另據不完全統(tǒng)計，綠地近年來的高負債率和現金流為負的問題也引起投資者的關注。

犧牲質量換規(guī)模？

據克爾瑞研究中心發(fā)布的《中國房地產企業(yè)2018年銷售排行榜》，榜單顯示，綠地控股2018年以3812.2億元的流量銷售額，而在2016年之前，綠地控股一直都穩(wěn)居榜單前三，據《投資者網》梳理，綠地控股在2013年、2014年以銷售額1625.3億元和2080億元排名第二，2015年以2015.1億元排名第三。直到2016年，規(guī)模擴張力不從心的綠地控股以微弱的增速業(yè)績排名第四，從而退出房企“前三”，在2017年和2018年均位居第六。

顯然，退出房企“前三”的綠地控股并不甘心屈居第六。據上海中原地產研究院提供的數據顯示，在土地儲備上，綠地 2017年拿地82宗，2018年拿地達到260宗。但是隨著貨值增加，采取“高周轉”的方式就成了綠地快速回款的最佳途徑。但“伴隨著“高周轉”，綠地旗下如鄭州、成都、合肥、武漢、萍鄉(xiāng)以及濟南綠地IFC中央公館多地樓盤出現“質量問題”被業(yè)主向各部門投訴。近期，《投資者網》了解到，武漢綠地國際理想城即將交房的3期業(yè)主，在驗房過程中發(fā)現房屋墻面大面積空鼓、地面沙化，樓棟入戶門沒平臺等問題，因為存在諸多安全隱患，引起業(yè)主擔憂。對于事件的進展情況，《投資者網》致函綠地控股，綠地控股對于事情的進展情況不予置評。

據百度搜索顯示，近幾年來，綠地旗下樓盤因為質量問題引發(fā)維權的事例，特別是2018年以來呈現了增多的趨勢。據上述業(yè)主透露，近期武漢綠地城7區(qū)B2#樓在建住宅發(fā)生沉降事件，有業(yè)主已將此事向有關部門反映投訴。早在2018年武漢先后爆發(fā)大大小小的精裝維權事件，其中武漢綠地旗下就有七個樓盤涉及，位居大品牌商前列。無獨有偶，2018年10月12日，成都爆發(fā)業(yè)主集體精裝修維權，成都綠地新里城和威廉公館深陷其中。而綠地新里城維權更是高燒不退，深陷精裝房維權困局。成都市房管局對此曾對綠地房企負責人進行了約談。但維權業(yè)主反映，“作為開發(fā)商的綠地集團好像并不在意維權業(yè)主的基本合法權益，也根本不尊重業(yè)主的基本知情權。”2018年6月30日，合肥綠地海德公館精裝修房源業(yè)主收房時因為交房現場混亂、未配備消防設施，“精裝”變“驚裝”引發(fā)維權。合肥市在2018年“3·15國際消費者權益日”紀念活動新聞發(fā)布會上，市物價局發(fā)布了3·15維權典型案例。其中對綠地集團合肥萬峰置業(yè)有限公司實施價格欺詐案件行為進行了曝光。肥西縣物價局對綠地的價格欺詐行為處以10萬元罰款。

資金承壓

當下房企經營最大的特點是資產負債率較高，高杠桿經營拿地、蓋房，導致負債累累。這種情況下，大部分房企還是注重“現金為王”，采取防守式經營。對此，位居房企榜單第一的碧桂園(02007.HK)也是非常注重“現金為王”。3月18日，碧桂園在港披露全年業(yè)績。根據財報，截至2018年期末，碧桂園現金余額約為2425.4億元，占總資產比例達到14.9%。同時，現金余額對于短期有息債務的覆蓋比例達到1.92倍，現金充裕，財務狀況穩(wěn)健。

邁入“萬億”元年的綠地，其負債率和現金流的數據都是令人堪憂。截至目前，綠地還沒有發(fā)布2018年的四季報和年報，一些數據還是來源于2018年的三季報。

據《投資者網》不完全統(tǒng)計，自2015年6月30號以來，綠地的負債率一直是居高不下，在88%左右徘徊，而這一數據的行業(yè)均值是80.08%，截至2018年9月30日，綠地的負債率為89.3%。高負債率同時帶來的是現金流的承壓。綠地2018年三季度財報顯示，公司的總負債高達近8500億元，現金流量為負值以下。

高負債率和負值以下的現金流并未影響綠地在土地儲備上拿地的熱情，據不完全統(tǒng)計自2018年12月到2019年2月份，綠地新增房地產項目28個，涉及金額294.33億元。其中包括2月13日，綠地斥資121億元收購中民投董家灣項目。對此，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，從三季報上的數據來看，負債率達到89%，現金流為負值，綠地的壓力還是有點大，而且2018年的年報還沒出來，越到后面壓力越大，還有，剛收購了中民投的董家灣項目，壓力會更大。

綠城旗下樓盤頻現質量維權是否與其推行的“高周轉”有關呢?對此，盧文曦認為是有影響的。實行“高周轉”下，企業(yè)在快速擴張中存在的隱形問題將帶來安全隱患。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，對于綠地來說，類似樓盤質量問題勢必引起很多新問題，包括影響后續(xù)項目銷售和品牌宣傳。從綠地來說，其在多元化業(yè)務方面有較多發(fā)展，但是住宅產業(yè)一直是其核心內容。綠地目前的住宅等業(yè)務發(fā)展明顯是滯后的，在全國化布局方面也需要強化力量。排名方面有所退步，這多少會使得營銷部門有所焦慮，但是實際上其還是需要積極去探索和進行質量監(jiān)管，否則將得不償失。

《投資者網》也就上述問題致函綠地控股，對方未予以置評。

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